Еще несколько месяцев назад многие покупатели ожидали дальнейшего снижения цен на вторичное жилье. Однако сейчас ситуация начала меняться, и во многом это связано с политикой Центрального банка. Ранее предполагалось, что ключевая ставка продолжит расти, но на двух последних заседаниях ЦБ решил оставить ее без изменений.
Это стало неожиданностью для большинства экономистов, особенно в декабре. Вскоре появились прогнозы о возможном начале цикла снижения ставок. Если это произойдет, держать деньги на вкладах станет менее выгодно, а ипотека — доступнее. В результате спрос на жилье может вырасти, что повлечет за собой увеличение цен. Хотя ЦБ пока не снизил ставку, уже звучат опасения о возможном подорожании недвижимости на вторичном рынке. Насколько эти опасения оправданы?
Текущая ситуация на рынке
Согласно данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в начале весны рынок вторичного жилья демонстрирует небольшой рост. Это связано с ожиданием решений регулятора по ключевой ставке. Однако эксперты пока не прогнозируют скорого смягчения денежно-кредитной политики.
Объем предложения в крупнейших городах России за последний месяц сократился на 0,6%. В Москве медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 353 000 рублей, что на 0,4% выше, чем в январе 2025 года. Среди городов-миллионников лидером по росту цен стала Казань (+1,9%, до 184 000 рублей за квадратный метр), за ней следуют Воронеж (+1,5%, до 105 000 рублей) и Челябинск (+1,3%, до 98 000 рублей).
Аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость» сообщает, что в старой Москве средняя цена квадратного метра составляет 283,2 тыс. рублей. С начала года она снизилась на 0,7%, но за год выросла на 0,7%. В Новой Москве цена квадратного метра находится на уровне 206,8 тыс. рублей (-0,05% с начала года, +0,1% за год). В Подмосковье медианная стоимость квадратного метра составляет 143,6 тыс. рублей (+0,8% с начала года, +0,8% за год).
Прогнозы на апрель
По словам Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости», на вторичном рынке городов-миллионников продолжается ценовая стагнация, которая длится уже несколько месяцев. Ситуация в апреле будет зависеть от нескольких факторов, включая решение ЦБ по ключевой ставке на заседании 21 марта. В зависимости от того, останется ли ставка на прежнем уровне или снизится, будут меняться рыночные и ипотечные ставки. Однако значительных колебаний цен в апреле не ожидается. Эксперты прогнозируют умеренный рост на уровне 0,5–2% в месяц.
Что влияет на цены?
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что предпосылок для резкого роста цен пока нет. Основная причина — отсутствие доступной ипотеки. Подорожание возможно только тогда, когда ипотека станет более доступной и вернется на массовый рынок, но это процесс небыстрый.
Большинство клиентов понимают, что высокая ключевая ставка сохранится надолго. Хотя в перспективе она будет снижаться, резких изменений, подобных тем, что произошли в 2022 году, не ожидается. ЦБ стремится избежать ситуации, когда люди начнут массово снимать деньги с вкладов и тратить их на товары, что может спровоцировать инфляцию. Поэтому ставка будет снижаться постепенно. Пока доходность по вкладам превышает 10% годовых, массового перехода в другие активы, включая недвижимость, не произойдет. 10% — это порог, после которого вкладчики начинают рассматривать альтернативные способы инвестирования.
Спрос и предложение
Спрос на вторичное жилье остается стабильным и примерно соответствует уровню прошлого года. Уход ипотеки с рынка сократил спрос лишь на 10%. На смену ипотечным заемщикам пришли покупатели с наличными средствами. Сейчас более 90% сделок на вторичном рынке совершаются без использования заемных средств — это максимальный показатель с марта 2016 года. Лишь 8,5% сделок involve ипотеку.
Сергей Шлома также отметил, что на рынке сформировалась новая тенденция: растет интерес к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с качественным ремонтом. Такие объекты составляют около 70% спроса. На долю лотов из нижнего ценового сегмента приходится лишь 30%.
Возможные сценарии
Максим Лазовский, основатель проекта «Инвестиции Лазовского», обратил внимание на то, что возможное повышение ставки может стимулировать владельцев недвижимости к продаже своих объектов и размещению вырученных средств на вкладах. Это может сократить предложение на рынке и привести к временному удорожанию оставшихся ликвидных лотов. Однако, по его мнению, существенной коррекции цен в апреле ожидать не стоит, так как ключевая ставка, скорее всего, останется без изменений.
