Доход от сдачи квартиры все еще остается привлекательной идеей для многих, несмотря на то, что недвижимость считается достаточно консервативным инструментом для инвестиций. Вместе с экспертами Авито Недвижимости рассказываем, как заработать, сдавая жилье в краткосрочную аренду, и на что стоит обратить особое внимание.
Как сдавать?
Первый вопрос, который необходимо решить: как сдавать – самостоятельно или через посредника, то есть управляющую компанию? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и один из основных критериев выбора – наличие свободного времени.
Сдавать самостоятельно
Вы всегда в курсе происходящего: когда следующий заезд, когда есть свободные даты. Вы получаете прибыль целиком, без выплаты каких-либо процентов за посредничество. Однако всю рутину по обслуживанию объекта, общению с гостями, текущему ремонту придется взять на себя.
Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, для начала нужно честно оценить свои силы и возможности — многие ошибочно считают, что посуточная аренда — простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так — бизнес в сфере краткосрочной аренды требует от управляющего быть на связи с арендаторами. Это постоянная занятость 24/7, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам.
Через управляющую компанию
Этот вариант подойдет для тех, кто не хочет вникать в тонкости процесса и не готов или не имеет возможности посвятить основную часть своего времени управлению бизнесом.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды Авито Недвижимости, считает: «Для занятых людей, и для тех, кто ранее не занимался сдачей квартиры в аренду, вероятно, работа через УК может быть более простым и выгодным вариантом, так как избавит его от рутинных задач по размещению объявлений на сервисах для поиска жилья, бытовых вопросов и коммуникаций с клиентами. УК берут за свои услуги в среднем от 10 до 30 процентов ежемесячной прибыли или фиксированный процент с оборота, как договоритесь. Но доход от такого типа занятости все равно будет выше, чем при сдаче квартиры на длительный срок, потому что краткосрочная аренда дороже для постояльцев».
Как платить налоги?
Процесс сдачи квартиры в аренду регулируется гл.35 Гражданского Кодекса РФ, а Федеральная Налоговая Служба при взимании налогов с арендодателей руководствуется гл. 23, 26.2 и 32 налогового кодекса о налогах на доходы физлиц, ИП на упрощенке и налоге на имущество физлиц.
Как физическое лицо – самый простой, удобный, но самый невыгодный способ уплаты налога в данном случае. Ставка самая высокая – 13%. Для уплаты налога арендодатель подает в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и прилагает договор об аренде и документы, подтверждающие право собственности квартирой.
Как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения – в этом случае ставка налога будет ниже – 6%, но ИП ежегодно должно оплачивать страховые взносы (в среднем – 40.000 руб.) и подавать налоговую декларацию.
Как самозанятый – самая выгодная схема для наймодателя на текущий момент. Ставка налога на профессиональный доход составляет всего 4%, но совокупный годовой доход в этом случае не должен превышать 2,4 млн руб в год.
Выгодно ли сдавать квартиру на короткий срок?
Если сравнивать с долгосрочной арендой, краткосрочная всегда выгоднее в среднем в 2-3 раза. Но перед тем, как считать потенциальный доход от краткосрочной сдачи, нужно учесть несколько моментов:
– Сколько дней в месяц вы сможете сдавать квартиру посуточно? Вам нужно посчитать минимальное количество дней загрузки объекта, которое окупит затраты. Например, в туристических местах может быть резко выражена сезонность. Если, к примеру, в Перми квартиры на короткий срок снимают в основном командировочные и загрузка по году довольно равномерная, то в таких курортных городах как Анапа сезонность очень выражена. Правда, даже в этом случае краткосрочная аренда для арендодателя обычно оказывается выгоднее долгосрочной.
– Устроит ли вас «чистая» сумма дохода от сдачи квартиры: нужно учитывать, что тратиться на поддержание квартиры в надлежащем состоянии, услуги клининга (в случае, если вы не хотите убираться самостоятельно после каждого гостя), рекламное продвижение своих объявлений и т.п.
– Где расположена ваша недвижимость? Чем лучше расположение – в центре города, недалеко от туристических маршрутов, от крупных выставочных центров, удобных транспортных развязок и остановок общественного транспорта, парков – тем больше шансов на постоянную востребованность квартиры.
– Сдавая квартиру через УК нужно будет оплачивать ее услуги.
Что сейчас проще: сдать квартиру на длительный или на короткий срок?
Пандемия внесла свои коррективы на рынке краткосрочной аренды, и с вводом карантинных ограничений часть владельцев недвижимости постарались перевести свои объекты на долгосрочную аренду. Однако те же ограничения по выезду за границу стимулировали рост внутреннего туризма, и интерес к краткосрочной аренде резко возрос. Начиная с лета 2020 спрос на квартиры на короткий срок превысил доковидные значения, а по итогам III квартала – вырос почти в 4 раза. В зимний период россияне не прекращали путешествовать: в основном туристы ездили в соседние области и регионы, также было популярно жилье рядом с горнолыжными курортами. Новый сезон обещает увеличение спроса: из-за ограничений во многих европейских и азиатских странах выездной туризм в России не восстановится в полном объеме, а желание поехать в отпуск никто не отменял. Россияне будут активно путешествовать по стране, недвижимость для краткосрочной аренды будет востребована.
Какие квартиры лучше всего подходят для сдачи на короткий срок? По словам Артема Кромочкина, лучше всего сдаются небольшие квартиры (студии и однушки) с хорошим ремонтом и современным интерьером. Большую роль в успешной сдаче играет наличие хороших фотографий на сервисах для бронирования и грамотное и полное описание квартиры.
Рекомендации для успешной сдачи квартиры на короткий срок
1. Оцените свои силы и определитесь, будете ли вы заниматься сдачей квартиры на короткий срок самостоятельно или готовы пожертвовать частью дохода, но снять с себя груз постоянного управления процессом, передоверив сдачу посреднику.
2. Подготовьте квартиру к сдаче. Квартиру на короткий срок снимают преимущественно туристы и командировочные, рассматривая ее как альтернативный вариант номеру в отеле. Соответственно доукомплектуйте квартиру необходимым оборудованием – это может быть фен, утюг, новый полноценный набор посуды и т.д. Положительный опыт арендаторов и их отзывы о вашей недвижимости на соответствующих ресурсах поднимут ваш рейтинг и сделают объект более привлекательным для потенциальный гостей.
3. Перед тем, как начать сдавать квартиру, поставьте в известность соседей. Закон не запрещает вам распоряжаться собственностью по своему усмотрению — посуточная аренда разрешена в жилом фонде, но добрососедские отношения лишними не будут. В то же время, если у вас на лестничной площадке живёт беспокойный сосед, ничего страшного, если вы предупредите об этом постояльцев. В индустрии гостеприимства в целом, да и в самой посуточной аренде, как типе бизнеса, важен эмоциональный интеллект и умение договариваться со всеми.
4. Изучите и начните использовать максимальное количество инструментов для сдачи квартиры. Чтобы квартира не простаивала, нужно быть хорошо представленными в сети и доступным для пользователя через всевозможные каналы связи. Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями и возможностью онлайн-бронирования (например, Авито Недвижимость, Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor). Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов для клиента, условий бронирования — пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на “Авито” есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям, иначе модерация не пропустит ваше объявление. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают. На подобных сервисах также можно использовать дополнительные инструменты продвижения объявления, которые поднимут квартиру выше в выдаче при поиске, и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение — квартира не будет простаивать.
Также обязательно нужно пользоваться всеми техническими средствами, которые облегчают работу — возможность оплатить объект на сайте, системы формирования графика бронирования номеров в реальном времени, актуальный календарь бронирования, который поможет избежать овербукинга – тот же «Авито» дает такую возможность.
5. Сделайте профессиональные фотографии квартиры. Найдите фотографа самостоятельно или обратитесь за помощью: некоторые управляющие компании могут предложить услуги профессионального фотографа для этих целей. Не пренебрегайте возможностью сделать качественные фотографии: от презентации вашего объекта будет во многом зависеть успех сдачи, неважно, сдаете ли вы самостоятельно или через посредника.
6. Продумайте, на что сделать акцент в объявлении о сдаче вашей квартиры, каковы ее отличительные особенности, которые помогут ей выделиться на фоне других предложений? Возможно, вы предлагаете заезд в любое время суток, или у вас установлена профессиональная кофе-машина, или с балкона открывается прекрасный вид? Может быть вы не против заселения с питомцами и у вас даже есть для них лежанки и полотенца для лап. Не забудьте упомянуть об этом. Главное, не пишите капслоком и старайтесь не использовать подряд много восклицательных знаков и не выбирайте пассивно-агрессивную тональность сообщения, даже если вы против курения в квартире, не разрешаете проводить вечеринки или останавливаться с питомцами. О ваших предпочтениях стоит сообщить в корректной форме, ведь ненасильственное или экологичное общение помогает вести переговоры с арендаторами продуктивнее и в целом не отталкивает людей. Гости, в свою очередь, будут ценить вас, как профессионального арендодателя ещё больше — оставят соответствующие отзывы, будут рекомендовать вас друзьям и коллегам, а также вернуться к вам в следующий раз.
7. Установите правила дома для гостей – соблюдение тишины после установленного законом времени, правила для курящих и т.д. Правила должны быть понятными и комфортными не только для вас, но и для гостей. Если вы периодически забываете, что это бизнес и вы оказываете услугу за деньги, а не делаете одолжение, гости уйдут к вашим конкурентам или в гостиницу, где получат необходимый сервис.
8. Если сдаете самостоятельно, размещайте свою квартиру на максимальном количестве онлайн-площадок для бронирования: Авито Недвижимость, Airbnb, Bookingи т.д. При необходимости позднее вы сможете отказаться от ресурсов, которые не работают в вашем случае/регионе, но для начала попробовать разместиться стоит на всех.
9. Продумайте ценовую политику и не завышайте цены – особенно на начальном этапе. Скидки привлекут первых постояльцев, а наличие оценок и отзывов об объекте значительно повышает шансы на регулярную сдачу.
Фото: Pixabay