Оформление дарственной (договора дарения) на квартиру — это способ безвозмездной передачи недвижимости. В 2025–2026 годах процедура претерпела важные изменения, поэтому важно знать не только плюсы и минусы, но и новые правила
Вот подробный разбор того, как это оформить, какие расходы и налоги вас ждут, и можно ли отменить подарок.
1. Как оформить дарственную: новые правила 2026
Главное изменение с 2025 года: договор дарения недвижимости между обычными гражданами (физическими лицами) теперь обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Пошаговая инструкция:
- Подготовка документов: Стороны собирают паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности), согласие супруга дарителя (если квартира нажита в браке).
- Визит к нотариусу: Даритель и одаряемый приходят к нотариусу лично. Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и разъясняет правовые последствия.
- Составление договора: Нотариус составляет проект договора. Стоимость услуг складывается из платы за услуги правового и технического характера (обычно 3 000 — 6 000 руб. в зависимости от региона) и государственной пошлины за нотариальное действие (ранее называлась нотариальный тариф) — 0,5% от цены объекта, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
- Регистрация права: Раньше нужно было идти в МФЦ. Сейчас нотариус часто сам подает документы в Росреестр в электронном виде. Регистрация занимает 1 рабочий день.
- Важно: Без отметки нотариуса Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.
2. Плюсы и минусы дарения
Прежде чем дарить квартиру, взвесьте все за и против.
Плюсы (+):
- Безопасность для пожилых: Обязательное участие нотариуса защищает пенсионеров от мошенников — специалист проверит, не обманом ли заставляют подписать документы.
- Простота для родственников: Если дарите вы близкому родственнику, одаряемый освобождается от уплаты налога (НДФЛ).
- Скорость: При подаче через нотариуса право собственности регистрируют за день.
Минусы (—):
- Невозможность отмены: После регистрации права просто «передумать» и забрать квартиру обратно не получится. Только через суд и при веских основаниях.
- Риск для дарителя: Вы перестаете быть собственником. Если родственник окажется недобросовестным, вы останетесь без жилья.
- Дополнительные расходы: Нотариальные услуги обходятся в среднем в 10 000 – 15 000 рублей. Это ощутимо для людей с доходом 40–50 тыс. рублей.
- Налог при продаже: Одаряемый сможет продать квартиру без налога (13%) только через 3 года (минимальный срок владения). Если продаст раньше, налог будет.
3. Налог при дарении (НДФЛ)
Это самый частый вопрос. Платить налог или нет — зависит от того, кто кому дарит.
Кто НЕ платит налог (освобождаются полностью):
Близкие родственники в соответствии с Семейным кодексом:
- Супруги.
- Родители (в т.ч. усыновители) и дети.
- Дедушки, бабушки и внуки.
- Братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Кто ДОЛЖЕН платить налог (13% или 15%):
Все остальные: дяди, тети, двоюродные братья, друзья, коллеги, гражданские супруги («сожители»), свекровь/теща и т.д..
Размер налога:
- 13% — если стоимость подарка (кадастровая или рыночная) до 2,4 млн рублей.
- 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
Как платить:
Одаряемый самостоятельно подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Оплатить налог нужно до 15 июля.
Пример: Если тетя подарила племяннику квартиру, племянник обязан подать декларацию и заплатить 13% от ее стоимости. Если подарила бабушка (близкий родственник) — налога нет.
4. Отмена дарения
Расторгнуть договор дарения после того, как переход права зарегистрирован в Росреестре, крайне сложно. «Передумал» — не причина.
Законные основания для отмены в судебном порядке:
- Покушение на жизнь дарителя или членов его семьи: Если одаряемый причинил вред здоровью дарителя или покушается на его жизнь.
- Смерть одаряемого: Если в договоре есть специальное условие («если одаряемый умрет раньше дарителя»), то даритель может забрать квартиру обратно.
- Плохое состояние имущества: Если одаряемый обращается с квартирой (памятником архитектуры, особо ценным предметом) так, что она может быть безвозвратно утеряна, а даритель предупреждал о ценности имущества.
- Банкротство дарителя: Если даритель оформил дарение в преддверии своего банкротства, чтобы спасти имущество от кредиторов (сделка признается недействительной).
Важное отличие от купли-продажи (ДКП):
В договоре купли-продажи можно прописать условие, что при неоплате квартира возвращается. В дарении нет условия «если окажется, что родственник меня не слушается» или «если он не ухаживает за мной». Это безвозмездная сделка.
Резюме
- Близким родственникам (дети, родители, супруги) дарить выгодно: налога нет, расходы только на нотариуса (ок. 10–15 тыс. руб.).
- Дальним родственникам и чужим людям дарить невыгодно: придется платить налог 13% от стоимости квартиры, что значительно дороже, чем услуги нотариуса или налог с продажи. Таким лицам иногда выгоднее продать квартиру.
Данная информация актуальна на основе законодательства РФ по состоянию на июнь 2026 года.
