Банки предлагают привлекательные условия ипотеки благодаря компенсации от государства, которая покрывает недостающий доход из-за снижения процентной ставки ниже рыночного уровня.
Изначально программа должна была завершиться 1 июля 2024 года, но её продлили на шесть с половиной лет, до 31 декабря 2030 года. В связи с продлением, были внесены изменения в правила семейной ипотеки. Рассмотрим, на что теперь следует обратить внимание.
Ключевые параметры
В большинстве регионов максимальная процентная ставка на весь срок кредита составляет 6%, и она остаётся неизменной на протяжении всего времени ипотеки.
Для Дальневосточного федерального округа ставка может быть ещё ниже: если в семье, начиная с 2019 года, появился второй или последующий ребёнок, то ставка не превысит 5%.
Минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 20% от стоимости жилья. При этом можно воспользоваться средствами материнского капитала.
Максимальная сумма кредита различается в зависимости от региона. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области возможен кредит до 12 миллионов рублей, тогда как в других регионах — до 6 миллионов рублей.
Многодетные семьи могут получить выплату до 450 тысяч рублей для погашения кредита. В некоторых районах Дальневосточного федерального округа с низкой рождаемостью сумма выплаты увеличена до 1 миллиона рублей. Это относится к таким регионам, как Чукотка, Камчатка, Сахалин, Приморский и Хабаровский края, а также Амурская и Магаданская области и Еврейская автономная область. Для того чтобы семья могла воспользоваться большей выплатой, третий или последующий ребенок должен родиться в период с 2024 по 2026 годы. В Приморском крае повышенная субсидия доступна также для семей, у которых ребенок появился на свет в 2023 году.
Что касается использования средств, федеральная программа семейной ипотеки предлагает пять типов займов:
- Для покупки готового жилья у застройщика или жилья в строящемся доме по договору долевого участия.
- Для приобретения строящегося или готового дома у застройщика.
- Для покупки жилья у закрытого паевого инвестиционного фонда или других фондов.
- Для строительства дома с привлечением подрядчика, используя эскроу-счет.
- Для приобретения вторичного жилья, если в регионе не ведется строительство новых многоквартирных домов, что ограничивает возможность оформления ипотеки для семей с детьми-инвалидами.
Следует учитывать, что согласно новым правилам, оформление семейной ипотеки невозможно, если жилье будет приобретено по уступке. Кроме того, заемщик должен оставаться владельцем квартиры или дома, пока не погасит задолженность полностью. Это означает, что продать или подарить имущество, купленное на средства семейной ипотеки, нельзя до закрытия кредита.
Кто может рассчитывать на льготные условия
В общем, воспользоваться семейной ипотекой могут родители, имеющие родных или усыновленных детей, если:
- ребенку нет еще 7 лет;
- в семье два и более несовершеннолетних детей;
- есть ребенок с инвалидностью.
Возрастные ограничения для детей должны соблюдаться на момент подписания кредитного договора.
Родителям детей младше 7 лет открыты все возможности программы, кроме покупки вторичного жилья. Для родителей детей с инвалидностью эти ограничения отсутствуют.
Однако, если в семье есть двое и более детей старше 7 лет, не имеющих инвалидности, ипотеку можно оформить только в малых городах с населением менее 50 тыс. человек, в 35 регионах из специального перечня или в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом население учитывается по состоянию на 1 января предыдущего года.
Следует учитывать, что территориальные ограничения, касающиеся семей, имеющих двоих и более детей, распространяются исключительно на ипотечные кредиты для квартир. Это не распространяется на покупки и строительство частных домов.
Когда семья увеличилась
С начала 2024 года по новым правилам заемщик, созаемщик или поручитель могут воспользоваться льготными условиями для получения средств на жилье лишь один раз в рамках государственной программы. Это относится к таким ипотечным программам, как льготная, ИТ, дальневосточная и арктическая.
Однако для семейных ипотек существует исключение — такую недвижимость можно приобрести повторно либо в дополнение к займу по другой льготной государственной программе. Но для этого необходимо выполнить определенные условия:
предыдущий льготный кредит должен был быть оформлен до 23 декабря 2023 года;
либо если кредит был взят после 23 декабря 2023 года, он должен быть полностью погашен, и в семье с того момента появился еще один ребенок.
Одной из ключевых особенностей семейной ипотеки является возможность рефинансирования существующих ипотечных кредитов по сниженной ставке. Это актуально в ситуациях, когда в семье появляется ребенок, происходит усыновление малыша младше 7 лет или же ребенок любой возрастной категории получает инвалидность — в таких случаях родители имеют право пересмотреть условия своего кредита.
Данная опция доступна только в случае, если ипотека была оформлена для приобретения жилья от застройщика по договору купли-продажи или долевого участия. Рефинансировать ипотеку на строительство дома могут лишь семьи с детьми-инвалидами.
При этом саму семейную ипотеку также возможно рефинансировать, если есть желание.
Что касается оформления займа, семейную ипотеку можно получить в различных банках. Список таких финансовых организаций доступен на сайте оператора программы ДОМ.РФ. На данный момент льготные кредиты предлагаются в 70 банках.
Кроме того, ДОМ.РФ еженедельно публикует информацию о количестве поданных заявок на семейную ипотеку, одобренных и выданных кредитах, а также случаях отказов. Эти данные подразделяются по регионам, что помогает оценить шансы на одобрение в разных учреждениях.
Процедура получения семейной ипотеки аналогична процессу оформления любого другого кредита. Банки самостоятельно оценивают финансовую стабильность заемщика, его кредитную историю и проверяют недвижимость, которую планируется приобрести.
Список необходимых документов может варьироваться в зависимости от конкретного банка. Тем не менее, обычно в него входят:
паспорта всех заемщиков;
свидетельства о рождении детей;
СНИЛС всех членов семьи;
свидетельство о регистрации брака или разводе;
справка о доходах и удержанных налогах заемщиков — приложение к форме 6-НДФЛ, которая может быть запрошена у работодателя.
Средств хватит всем.
В средствах массовой информации иногда сообщают, что определенный банк временно останавливает выдачу ипотечных кредитов из-за исчерпания лимита, а затем вновь возобновляет оформление. Это связано с механизмом финансирования программы по семейной ипотеке.
Каждый год государство устанавливает максимальную сумму, которую оно готово софинансировать банкам в рамках программы. Затем ДОМ.РФ распределяет её между финансовыми учреждениями. Информация о доступных льготных кредитах, которые могут предоставить банки, публикуется на сайте ДОМ.РФ. Термин «исчерпание лимита» означает, что банк полностью использовал выделенные ресурсы и запросил их увеличение.
В начале декабря на заседании Совета по стратегическому развитию Президент Владимир Путин призвал Минфин проинформировать граждан о лимитах по семейной ипотеке, чтобы избежать неожиданных ситуаций.
«Никто не знает о том, что есть какие-то лимиты у Минфина на эту семейную ипотеку. Давайте прямо людям скажем: «Вот, в силу того-то лимит такой-то. Кто хочет, поспешите, лимит закончится в середине года или к ноябрю-декабрю», — отметил Президент.
Министр финансов Антон Силуанов заявил, что «все желающие получить семейную ипотеку не столкнутся с проблемами».
С 15 декабря финансовые учреждения получат возможность автоматически увеличивать лимиты, не дожидаясь их полного использования. Это поможет избежать ситуации, когда банки временно приостанавливают выдачу семейных ипотечных кредитов.
Кроме того, общего объема средств, который ДОМ.РФ будет распределять между банками в 2025 году, был увеличен на 2,4 трлн рублей. На данный момент финансовые организации располагают приблизительно 347 млрд рублей до конца года.
В будущем планируется перейти к единым лимитам программы. Ожидается, что начиная с 2025 года банки будут предоставлять ипотечные кредиты из одной общей суммы, соревнуясь между собой. Когда средства будут близки к исчерпанию, ДОМ.РФ проанализирует спрос на семейную ипотеку и определит, какие банки смогут выдать дополнительные кредиты и на какую сумму.
Следующий шаг может заключаться в установлении общего лимита не на год, а на весь срок действия программы. В качестве примера можно привести дальневосточную ипотеку, где финансирование заложено до 2030 года. Таким образом, «лимит» станет техническим пунктом, о котором не придется беспокоиться долгие годы.
С начала 2024 года по 5 декабря банки выдали более 349 тыс. семейных ипотечных кредитов на сумму свыше 1,9 трлн рублей. Программа позволила россиянам приобрести более 66,2 млн кв. метров жилья, преимущественно в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Тюменской области. Эти регионы также лидируют по объему выданных кредитов.
Среди финансовых организаций наибольшей популярностью у заемщиков пользуются Сбер, ВТБ, «Альфа-Банк», банк ДОМ.РФ и Промсвязьбанк, которые составляют 88% всех ипотечных кредитов.
